Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества — Полезные советы

СОДЕРЖАНИЕ

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Какие минусы у такой ипотеки?

  1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

Сбербанк

  • Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
  • Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.

Восточный Банк

  • Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

  • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

  • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

  • Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Текст подготовила Александра Лавришева



Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса

При получении ипотечного кредита заемщик может предоставить в качестве залога банку не приобретаемую, а уже имеющуюся недвижимость (ломбардная ипотека). Особенность такого кредита в том, что в качестве залога выступает «старое» жилье, а не новый объект. На первый взгляд может показаться, что у подобного вариант больше минусов, чем плюсов. Однако здравый подход и расчет выгоды, а также возможных рисков нередко позволяет превратить эти недостатки в достоинства.

3 типа ипотеки

Прежде всего, важно сразу определиться с понятиями. Существует несколько кредитов под залог недвижимости, которые не следует путать.

вид ипотеки цель кредита залог для банка
классическая приобретение недвижимости приобретаемая недвижимость
ломбардная уже имеющаяся недвижимость
нецелевой кредит получение средств наличными на личные цели

Нецелевой кредит под залог недвижимости, как и классическую ипотеку, можно встретить практически в любом банке. А ломбардный тип займа предлагается не всеми кредитными организациями.

4 плюса и 4 минуса ломбардной ипотеки

Преимущества и недостатки во многом зависят от конкретной ситуации, которая определяется:

  1. Условиями банка.
  2. Суммой кредита.
  3. Суммой залога (рыночной стоимостью «старой» квартиры).

Однако очевидно, что у такого займа есть существенное преимущество: собственнику не нужно копить деньги на первоначальный взнос, он может переехать в новую квартиру практически сразу. Существуют и другие плюсы, например:

  1. У клиента есть широкий выбор среди различных объектов недвижимости. Обычно банки выдают займы только на те квартиры, которые строятся аккредитованными компаниями, что сужает возможность выбора. Если же передать в залог другой объект, можно купить любую недвижимость.
  2. В качестве залога можно передать как собственную недвижимость, так и квартиру родственников (если она соответствует требованиям банка).
  3. Ставки по такой ипотеке обычно ниже, чем в классическом кредите. Однако в настоящий момент существует тенденция к выравниванию ставок в разных случаях. Тем не менее, в ряд случаев есть реальная возможность сэкономить.
  4. Наконец, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств клиент все равно не лишается приобретенной квартиры – банк забирает в залог «старое» жилье. Процедура проходит в течение длительного периода времени (несколько месяцев или лет), однако в любом случае новое жилье остается в собственности заемщика.

Таким образом, главные преимущества состоят в том, что покупатель может выбирать любой объект недвижимости и при этом не тратить время на формирование первоначального взноса. Однако у такого варианта есть и ряд недостатков:

  1. Кредит будет предоставлен далеко не под каждый залог. Банк предъявляет перечень обязательных требований для объекта (они подробно рассмотрены ниже), поэтому на практике заемщики часто сталкиваются с отказами в одобрении заявки.
  2. Сумма кредита – не более 70-80% от стоимости жилья. Причем она определяется не по рыночной цене, а со значительной скидкой (до 40-50%). Поэтому на практике сумма займа может оказаться существенно ниже ожидания.
  3. Обязательное страхование предусмотрено сразу по 3 программам – жизни заемщика, нового и старого объекта (в обычном случае страхуется жизнь заемщика и приобретаемая квартира).
  4. Наконец, есть риск потерять старую квартиру при невыполнении условий ипотечного договора.

Поэтому рассматривать ломбардную ипотеку в основном можно в тех случаях, когда есть возможность сэкономить ощутимую сумму или по крайней мере подобрать любой объект по конкретным требованиям (район, площадь, этаж и многое другое).

5 требований банка к залогу

Банк всегда интересует сам залог, а в случае с ломбардной ипотекой интерес к нему особый. Дело в том, что чаще всего заемщики предоставляют «старое» жилье на вторичном рынке, поэтому и требования к подобным объектам особенно жесткие:

  1. Дом не должен быть старше 40-50 лет.
  2. Он должен находиться в нормальном техническом состоянии, без признания ветхим или тем более аварийным.
  3. Объект должен принадлежать заемщику или его родственникам на праве собственности. Претензии третьих лиц, в том числе и банков исключаются (отсутствуют любые обременения на квартиру).
  4. В квартире отсутствуют неузаконенные перепланировки.
  5. Стоимость объекта с учетом дисконта (40-50%) не превышает сумму займа.

Что касается новой недвижимости, то ее конкретные характеристики банк не интересуют. Однако клиент должен предоставить соответствующие документы, которые подтверждают, что средства действительно направляются на приобретение квартиры. В противном случае банк может рассматривать оформление кредита как попытку получить займ нецелевого характера. Тогда процентная ставка будет увеличена до 12%-15% годовых (условие об этом предусматривается в ипотечном договоре).

Практический пример

Предположим, что в городе N застройщик организовал возведение новостройки, располагающейся в районе, удобном для покупателя. В настоящий момент готовность дома составляет 75%, и у всех желающих есть возможность софинансировать строительство по выгодной цене. Поэтому покупатель может приобрести жилье за 2 млн рублей.

Вместе с тем у этого покупателя уже есть квартира на вторичном рынке, которая оценивается примерно в 4 млн рублей. Тогда возникает 2 варианта:

  1. Приобрести новостройку в обычную ипотеку.
  2. Приобрести новостройку в ломбардную ипотеку, заложив старую квартиру.

Допустим 3 условия:

  1. Процентная ставка примерно одинакова в обоих случаях и составляет 11% годовых.
  2. Срок выплаты также одинаковый и составляет 10 лет.
  3. Банк, куда обращается заемщик, готов предоставить оба вида ипотеки – классическую и ломбардную (на выбор).

Предположим, что старая квартира полностью соответствует требования банка, причем он готов выдать в счет этого залога именно 2 млн рублей. Тогда ежемесячная выплата по кредиту одинакова как в том, так и в другом случае и составит 27550 рублей (при этом возникнет небольшая переплата, которая будет связана со страхованием сразу 2 объектов недвижимости).

Однако в первом случае клиент должен копить на первоначальный взнос, что сразу лишает его возможности приобретения квартиры по выгодной цене и в удобном районе. Таким образом, ломбардную ипотеку можно рассматривать в основном в таких случаях:

  1. Хотя финансовые возможности для накопления первоначального взноса имеются, но времени для его формирования нет.
  2. На рынке возник очень выгодный вариант, который нужно приобрести незамедлительно.

Как получить кредит: пакет документов

Для получения займа клиент предоставляет стандартный пакет документов, после чего ожидает одобрение банка и оформляет куплю-продажу недвижимости, а также ипотечный договор. Базовый набор документов выглядит так:

  1. Личные документы – паспорт. ИНН, СНИЛС.
  2. Бумаги, которые подтверждают стаж, а также официальные доходы – обычно это трудовая книжка (копии всех листов подписывает работодатель) и справка 2-НДФЛ.
  3. Документы на залог.
  4. Документы на приобретаемую недвижимость.

Важно понимать, что банки потребуют обязательного проведения оценки рыночной стоимости закладываемой недвижимости. Поэтому на практике процедура оформления сделки (с учетом выбора объекта и регистрации права собственности) может затянуться на несколько месяцев.



Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Стоит ли связываться с ипотекой под залог имеющейся недвижимости?

Использование заемных денег или кредита может быть вполне эффективным инструментом для решения каких-то очень важных и насущных проблем человека, семьи или бизнеса.

Но, как известно, за все приходится платить, и деньги в долг тоже никто не дает даром. Поэтому кредит, как финансовый механизм получения денег, сейчас, чтобы расплатиться по нему потом, оправдан в том случае, если приобретается актив или услуга, реально необходимая.

Трудно поспорить, но именно приобретение жилья является оправданием того, чтобы стать должником банка на долгие годы.

В этой статье будет рассказано, чем привлекателен ипотечный займ под залог недвижимости, какие имеются риски для заемщика, как выглядит процедура получения такого вида ипотеки, и где лучше всего найти выгодные для себя условия кредитования.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: преимущества и недостатки

Ипотечные кредиты, которые как раз служат таким инструментом приобретения жилья в долг, можно рассматривать как почти единственный возможный вариант приобретения своей крыши над головой в современных экономических условиях.

Но для того чтобы ипотека действительно принесла пользу, а не стала тяжким бременем на длительное время, следует знать все возможные варианты применения ипотечного займа. Одним из таких вариантов является приобретение нового жилья с помощью ипотечного кредита под залог недвижимости, имущества, имеющегося у заемщика.

Принимая решения о том, стать ли участником схемы кредитования под залог, имеющейся собственной квартиры, дома или земельного участка, нужно как минимум оценить все потенциальные выгоды и риски такого метода кредитования.

Если говорить об очевидных достоинствах схемы кредитования под залог недвижимости, то в первую очередь заслуживают внимания такие факторы как:

  1. Главное достоинство при приобретении жилья, под залог уже имеющегося – это отсутствие первоначального взноса, так как банк уже имеет необходимую для выдачи кредита гарантию возврата долга.
  2. Втрое достоинство состоит в том, что по ипотеке, где имеется в залоге недвижимость, ставки кредитования ниже, чем при обычной схеме предоставления ссуды.
  3. При оформлении ипотеки под залог, банку не требуется проводить какие-то дополнительные формальные процедуры, подтверждающие платежеспособность заемщика. Не нужны справки по доходам, привлечение поручителей и многое другое.
  4. Оценка залогового имущества происходит фактически в момент получения кредита, что позволяет значительно сократить сроки рассмотрения заявки со стороны банков.
  5. Банки охотно идут на предоставление льгот по ипотеке в случае, если используется залог объектов недвижимости. К таким льготам, в частности, относится пролонгация кредита, более лояльное отношение к срокам погашения ссуды, периодичности платежей по процентам или основному долгу.
  6. В качестве залога могут использоваться практически любые ликвидные объекты недвижимости — это квартира или дом, где проживает сам собственник, (имеет статус владельца), земельные участки, дачи. Что касается таких вариантов, как гаражи, то для банка такой актив не рассматривается как ликвидный, и поэтому подобные виды недвижимости не стоит включать в расчет.

Как видно, достоинств ипотеки под залог недвижимости имеется предостаточно, чтобы оценить ее преимущества перед другими форматами ипотечного кредита.

Но, кроме очевидных достоинств, заемщику также следует принимать во внимание и недостатки такой схемы кредитования, куда нужно отнести в первую очередь следующие:

  1. Стоимость принимаемого в залог имущества оценивается банком, исходя из рыночных условий — т. е. насколько ликвидна недвижимость на рынке, ее состояние, правовые перспективы. Как правило, при оценке банком стоимости объекта при выдаче кредита принимается в расчет ипотеки только 60-70% от рыночной стоимости конкретного объекта. Этим, как бы банк страхуется от рисков того, что жилье может потерять свою стоимость по причинам, связанными с экономикой, градостроительными решениями органов власти. Поэтому, например, чтобы получить кредит на покупку новой квартиры стоимостью 5 000 000 рублей, предоставляемая в залог недвижимость должна иметь начальную стоимость не ниже 5 500 000 рублей, или проще говоря — на 20- 30% выше.
  2. Поскольку банк принимает в залог недвижимость, и она служит гарантией платежеспособности заемщика, то он вынужден постоянно отслеживать стоимость на рынке этого объекта. И если по каким-то причинам стоимость залога может упасть в цене, то банк может и имеет право истребовать от заемщика предоставление дополнительных гарантий по ипотеке.

Такие ситуации встречаются довольно часто в тех случаях, когда район, где находится заложенная квартира, подпадает под планы новой застройки или что еще хуже, под планы строительства промышленных объектов, дорог, мостов и других публичных сооружений.

Таких примеров немало, где наиболее показательным случаем может служить план реновации, проводимый в Москве (как пилотный проект для остальных регионов страны). Стоимость квартир в таких районах начинает существенно снижаться, и банки вынуждены требовать от ипотечных заемщиков дополнительных гарантий. А к этому не всегда готовы даже добросовестные заемщики.

Дополнительным обеспечением по кредиту, может быть предоставление еще какой-нибудь недвижимости, или банк идет на ужесточение условий по обслуживанию ипотечного займа — повышение процентных ставок или сокращение сроков кредитования.

Кроме этих двух главных отрицательных факторов, связанных с ипотекой под залог, также следует упомянуть, что заложенная квартира, даже находящаяся на праве собственности у заемщика, имеет существенные ограничения, в частности:

  • заложенную квартиру нельзя ни продать, ни подарить даже близким родственникам (т. е. оформить дарственную);
  • под заложенную квартиру уже нельзя оформить другой кредит;
  • существенные ограничения накладываются на переустройство объекта недвижимости, перепланировку, и даже капитальный ремонт, который может каким-то образом сказаться на стоимости квартиры;
  • сдача в аренду недвижимости требует дополнительных согласований с банком-кредитором, что существенно снижает возможность оперативно работать на рынке аренды жилой или коммерческой недвижимости.

Таким образом, имеющиеся отрицательные стороны и ограничения при залоговом ипотечном займе, могут в каких-то случаях вообще заставить перестать рассматривать этот вариант, как реально возможный для каждого конкретного заемщика.

Тем не менее, положительные моменты, несомненно, имеют пользу и значимость при определенных условиях у большинства заемщиков — это может быть единственный приемлемый вариант как-то улучшить свои жилищные условия.

Какой должна быть ипотека под залог имеющейся недвижимости, чтобы банк ее принял в качестве залога

Рассматривая заявку по предоставлению ипотеки на условиях залога, любой банк очень внимательно, если не сказать придирчиво, относится к тому, что ему заемщик готов выставить, как предмет залога.

Как следует из практики, банки принимают любую ликвидную недвижимость, которая имеет рыночную стоимость, и по которой нет каких-либо правовых ограничений (правовое обременение).

Поэтому ниже мы приведем те условия, при которых банк ограничивает или не принимает заявки по ипотечным кредитам с использованием залога:

  • дома, квартиры признаны аварийными или включены в муниципальные программы сноса или капитального ремонта;
  • жилые объекты недвижимости, которые имеют срок постройки более 50 лет (начиная с 1977 года). Правда, есть элитные районы в любом городе, где наоборот — старые дома (например, так называемой сталинской застройки) ценятся гораздо выше, чем новые. Но это скорее исключение, чем правило, и банк исходит из реальных рыночных рисков, а не из того, какую историческую ценность представляет тот или иной дом;
  • недвижимость, уже находящаяся в залоге, даже у того же самого банка, что выдает ипотеку;
  • если в качестве совладельцев или зарегистрированных (прописаны) в качестве жильцов имеются несовершеннолетние дети, недееспособные люди (инвалиды). Так как, по мнению банкиров, распределение собственности среди таких совладельцев накладывает на правовой статус квартиры или дома значительные правовые риски, к которым банки относятся очень настороженно;
  • если имеется несколько собственников в квартире, особенно когда требуется согласие всех совладельцев на то, чтобы недвижимость была отдана в залог.

Предоставление ипотечного кредита под залог, и что самое главное — ставка по кредиту, во многом зависит от того, что именно будет предложено банку заемщиком в качестве гарантий, какое имущество. Чем ликвиднее жилье, недвижимость востребована рынком, тем надежней статус заемщика, тем ниже будет ставка кредитования, больше льгот по условиям ипотеки и меньше формальных процедур, предшествующих заключению договора займа.

В идеальном варианте, квартира или дом, которые могут быть предметом залога у банка, должны выглядеть следующим образом:

  1. Дома не ранее, чем застройки начала 80-90-хх годов.
  2. Имеется единоличный собственник, который имеет полное право распоряжения имуществом. В таких случаях банки готовы рассмотреть даже суммы обеспечения принимаемого в качестве залога более чем в 80%.
  3. Недвижимость имеет (на момент подачи в банк заявки на кредит) запись в ЕГРН (единый реестр недвижимости) и на руках у будущего заемщика имеется соответствующее свидетельство о регистрации (собственности).
  4. Район, где расположена недвижимость не находится в генеральном плане новой жилой застройки или отчуждения земель.
  5. Если в качестве залога выставляется заемщиком отдельно стоящий дом, земельный участок, то он должен иметь полный кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, произведено межевание, квитанции и прочие документы, подтверждающие уплату земельного налога. Также следует обратить внимание, чтобы статус земельного участка соответствовал фактическому его использованию.

Так, например, часто встречаются случаи, когда коттедж построен на землях сельхозназначения и земля не выведена под статус индивидуальной жилой застройки. Такой объект банк не примет в качестве обеспечения, так как имеется существенный риск того, что правовой статус земельного участка может быть оспорен третьими лицами, и объект недвижимости или земля могут быть изъяты у собственника или на него будут наложены существенные штрафные санкции.

  1. В некоторых случаях банки идут на предоставление ипотеки под залог жилищного сертификата, который выдается военнослужащим и другим, социально защищенным группам населения. Но, как правило, банки весьма неохотно идут на работу с этими ценными бумагами, фактически дающими право на недвижимость. И если они принимают такие сертификаты как обеспечение, то с существенным дисконтом по залоговой стоимости, которая редко превышает 50%.

В дополнение к сказанному, также следует отметить, что любой объект недвижимости, который предлагается банку в качестве гарантийного обеспечения, должен иметь статус частной собственности.

Все квартиры, которые не приватизированы до сих пор, или вообще не могут быть приватизированы ни при каких условиях (например, комната в общежитии), не могут быть приняты банком в качестве залога.

Где лучше всего оформить ипотеку под залог

На российском рынке ипотечного кредитования работает множество игроков, каждый из которых старается привлечь заемщика своими уникальными предложениями, иногда просто обещая «золотые горы».

Однако, как показывает практика, выбор того, куда пойти и с кем заключить договор ипотеки и отдать в залог свое кровное жилье, зависит в первую очередь от того, насколько надежен сам банк или кредитная организация.

Если рассматривать наш отечественный рынок ипотеки, то на нем, как и следует ожидать, лидируют государственные банки или банки, которые контролируются государственными структурами.

И это не удивительно, так как не только банк заинтересован в надежности контрагента, но и сам заемщик хочет быть уверенным, что банк не воспользуется возможностью перезаложить его квартиру на ипотечном рынке, о чем узнает собственник, когда к нему вдруг придут судебные приставы (в лучшем случае).

Поэтому, если выбирать банк с кем стоит заключить ипотечный договор, то лучше всего воспользоваться банками, входящими в список топ-10 российских банков и где государство имеет свою долю контроля.

Основные условия предоставления ипотечного кредита на принципе залога имеющейся недвижимости, указаны в нижеприведенной таблице.



Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Ипотека под залог имеющегося жилья: суть и условия

В настоящее время практически в любом из банков можно взять ипотеку под залог имеющегося жилья. Тем более что 2017 год принес нам, как клиентам банковских организаций, достаточно выгодные условия по ипотеке. Ипотечный кредит под залог уже имеющейся недвижимости (ломбардная ипотека) может очень выручить. Особенно в тех случаях, когда нет первоначального взноса или когда банк разрешает заложить недвижимое имущество поручителей или созаемщиков (естественно, с их согласия).

Общие сведения

Ипотека под залог имеющейся недвижимости отличается от простого ипотечного кредита тем, что в качестве залога банку предоставляется не приобретаемое заемщиком жилье, а другой, находящийся в его собственности, объект недвижимости (квартира, дом, участок и т.д.). Плюс как уже было сказано выше, многие банки сейчас разрешают привлекать имущество родственников, поручителей, созаемщиков или третьих лиц.

Существует два основных вида кредита под залог жилья:

  1. Целевая ипотека – кредитор выдает сумму займа на строго определенные цели. При оформлении сделки в банк нужно будет предоставить документы, подтверждающие целевую растрату заемных средств (например, договор купли-продажи при покупке жилья, смету и техническую документацию при строительства дома). Кстати, если внимательно посмотреть условия банков, то целевое назначение не так уж и сильно ограничено. На данные денежные средства можно не только купить квартиру или жилой дом, но также и построить свое жилье. В Россельхозбанке действует достаточно выгодная программа целевого кредита на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости.
  2. Нецелевая ипотека – банк под залог жилья, принадлежащего заемщику или третьим лицам, выдает одобренную денежную сумму без необходимости подтверждения целевого назначения. Это значит, что после получения денежных средств вы можете их потратить на любые нужды. Отчитываться перед кредитором не нужно. Например, Сбербанк сейчас предлагает своим клиентам взять нецелевую ипотеку под залог земельного участка, жилого помещения, гаража всего под 12% годовых (для зарплатников банка).

Различные банковские организации ставят свои условия кредитования. Но в 90% случаев в качестве обязательного требования выступает необходимость оформления страховки от рисков гибели или утраты недвижимого имущества.

Список документов, необходимых для получения ломбардной ипотеки практически не отличается от документации, по обычным ипотечным программам. Единственное отличие – документы по залогу предоставляются не на приобретаемое жилье, а на закладываемый банку объект недвижимости.

Перечень необходимых справок лучше заранее уточнить в своего будущего кредитора, так как он зависит от конкретной ситуации и множества остальных факторов (вид закладываемого имущества, семейное положение собственника жилья, условия получения права собственности и др.). Если вы берете ипотеку в Сбербанке, то почитайте нашу статью о необходимых документах для данного кредитного учреждения.

Требования к залоговой недвижимости

Порядок оформления и выдачи кредитов под залог имеющейся недвижимости должен осуществляться строго в соответствии с ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Данный нормативный акт устанавливает, что в качестве предмета залога могут выступать:

  • Земля.
  • Предприятия и иная недвижимость, используемая в деятельности ИП.
  • Жилые квартиры, дома.
  • Дачи, гаражи, постройки потребительского назначения.
  • Морские суда и воздушные суда.
  • Машино-места.

Но, несмотря на столь обширный перечень, банки в большинстве случаев в качестве залога принимают землю или жилье. Иногда – гаражи и дачи.

При рассмотрении заявки на ломбардную ипотеку банки внимательно проверяют заемщика и закладываемое им жилье на предмет соответствия всем выдвигаемым требованиям. Для большинства банковских организаций необходимо, чтобы недвижимость,а передаваемая в залог соответствовала следующим требованиям:

  1. Принадлежала на праве собственности заемщику либо третьим лицам (в данном случае кредитный договор заключается с заемщиком, а договор залога – с собственником);
  2. Не должна иметь на себе никаких обременений (арест, доверительное управление, залог);
  3. Не должна быть ветхой или аварийной;
  4. Если в качестве залога предоставляется жилье или дом – процент износа должен быть менее 70%.
  5. Полностью соответствовать всей технической документации (кадастровый паспорт, план и др.). При обнаружении малейших несоответствий документам банк просто не пропустит такой объект недвижимости в качестве залога.

В последнее время в банковской практике часто возникают отказы по залогу недвижимости в случае наличия долгов за коммунальные услуги. Это связано с тем, что при существовании задолженности управляющая компания может в любой момент подать в суд на собственника и наложить арест на жилье до полного погашения долга.

Одним словом, закладываемая недвижимость всегда должна быть ликвидной, чтобы банк при возникновении длительной просрочки смог без проблем ее продать и покрыть все расходы.

ФЗ «Об ипотеке» разрешает покрывать банковским организациям:

  • Саму сумму долга заемщика перед банком;
  • Убытки, неустойки, штрафы, пени, которые были начислены заемщику;
  • Проценты за пользование чужими деньгами;
  • Судебные и иные издержки;
  • Траты на реализацию недвижимости (проведение торгов);
  • Иные вынужденные расходы, которые легли на залогодержателя (долг по коммунальным платежам, оплата охраны и др.).

При залоге жилья, которое находится в общей собственности понадобится согласие всех собственников. Согласие каждого из них должно быть заверено у нотариуса. Закон разрешает не брать согласие в случае залога выделенной доли. Но проблема в том, что практически ни один банк не примет часть жилья в качестве залога.

Выгодно или нет?

Выгода от ломбардной ипотеки напрямую зависит от того, по какой причине вы выбрали именно этот ипотечный продукт. Например, семья имеет достойный доход, но по ряду причин накопить на первоначальный взнос у них не получается. При этом у них есть родители, которые готовы предоставить свою квартиру в залог. Для такой семьи кредит под залог родительского жилья – безусловно, выгодная сделка.

Нецелевая ипотека выгодна тем, что заемщику не нужно отчитываться перед банком о потраченных денежных средствах. Можно их тратить и на ремонт, и на покупку жилья, и даже на приобретение авто. А вот если у вас есть собственное жилье и деньги на первый взнос, то лучше задуматься об обычной ипотеке, там тоже можно заложить иную недвижимость, но условия значительно выгоднее.

Выгодна ломбардная ипотека и как последующее вложение собственных инвестиций. Например, когда у вас есть где жить, но хочется купить жилье детям и расплатиться по кредиту до их совершеннолетия. В таком случае можно оформить данный вид ипотеки без первоначального взноса под залог имеющейся квартиры, а купленную недвижимость — сдавать. Арендные платежи будут покрывать платежи по кредиту и жилье будет окупать само себя, без лишних вложений с вашей стороны.

К преимуществам ипотечного кредита с залогом недвижимости можно отнести:

  1. Отсутствие первоначального взноса;
  2. Быстрота выдачи заемных средств;
  3. При взятии нецелевой ипотеки – меньший объем представляемых документов, отсутствие необходимости подтверждать целевое назначение;
  4. При оформлении целевой ипотеки – широкий спектр целей, в том числе возможность покупки земельного участка.

Единственный минус таких ипотечных займов – менее комфортные условия по сравнению с обычной ипотекой. Но если посмотреть внимательнее, то при сравнении программ различных банков можно найти почти идентичные. Тут главное – не торопиться и сделать правильный выбор. А рассчитать платеж по будущей ипотеке поможет наш ипотечный калькулятор.

Предложения банков

В 2017 году на рынке банковских услуг появилось довольно много интересных предложений, в том числе и по ипотеке под залог недвижимого имущества. Давайте рассмотрим наиболее выгодные из них на данный момент.

Сбербанк предлагает нам сразу несколько ипотечных программ на выбор:

  1. Целевая ипотека с первоначальным взносом на готовые или строящиеся квартиры. В зависимости от условий сделки процентная ставка колеблется от 7,4% (акция на новостройки) до 13%. На минимальный процент по такому кредиту могут рассчитывать зарплатники банка, зарегистрировавшие сделку онлайн и застраховавшие свою жизнь и здоровье. В качестве залога может быть предоставлено как приобретаемое жилье, так и уже имеющаяся недвижимость. Максимальный срок выдачи кредита в среднем составляет 30 лет, сумма займа к выдаче – от 300 000 рублей.
  2. Нецелевой кредит с залогом имеющегося жилья. Особенность такой ипотеки в Сбербанке – до 10 млн. рублей на любые цели. Если сумма займа не превышает 60% рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости, то для застраховавшихся зарплатников банка ставка будет составлять всего 12%. Кредит выдается на период до 20 лет.

В данном банке также есть программа кредитования под залог имеющегося жилья. Главная особенность такой ипотеки в ВТБ24 – закладываемое жилье в обязательном порядке должно находиться в том городе, где располагается отделение банка, оформившее кредит. При этом объект недвижимости может быть заложен только в том случае, если он принадлежит самому заемщику либо его членам семьи (они в обязательном порядке становятся поручителями).

Минимально возможная процентная ставка – 11,7% годовых. Такой процент доступен для тех, кто застраховался и получает зарплату на карту ВТБ24. Период кредитования не может превышать 20 лет. Сумма заемных средств должна быть меньше или равна половине от цены жилья, находящегося в залоге банка.

Россельхозбанк

В Россельхозбанке на данный момент есть две программы ипотечного кредитования с условием залога имеющегося жилья:

  1. Нецелевая ипотека. Сумма по такому кредиту не может превышать 50% от цены закладываемой недвижимости. Для бюджетников и тех, кто получает зарплату на карту банка процент – 12.5%. Для всех остальных – 13,5%. Ставка вырастет еще на один пункт при отсутствии личной страховки не только заемщика, но и созаемщиков с доходом.
  2. Целевая ипотека. Процентная ставка колеблется от 9,75% до 12% и зависит от: наличия страховки, зарплатной карты, суммы кредита, вида закладываемого имущества. Заемные средства могут быть потрачены не только на покупку жилья, но и на покупку квартиры с последующим ремонтом, приобретение земли, строительство дома или таунхауса.

Заключение

Как мы можем видеть, данный ипотечный продукт бывает выгоден в определенных жизненных ситуациях. Банки, желающие видеть вас в качестве своего клиента, готовы предложить массу вариантов ипотеки с различными условиями кредитования. Нужно лишь правильно расставлять приоритеты и уметь выбирать. При правильном подходе, ипотека под залог имеющейся недвижимости окажется не тягостным кредитом, а вполне удачным решением.


Кредит на первоначальный взнос

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющегося жилья от ДельтаКредит без наличия первоначального взноса. Как правило, его размер зависит от стоимости приобретения и процента, который необходимо внести и который варьируется от банка к банку и от программы к программе. По этим причинам даже у заемщиков, заранее планирующих ипотеку под выбранную недвижимость, может оказаться недостаточно средств на первоначальный взнос.

В банке «ДельтаКредит» предусмотрена программа «Кредит на первоначальный взнос», которая поможет решить проблему отсутствия взноса. Предложение взять ипотеку под квартиру подойдет Вам, если Вы:

  • Имеете в собственности квартиру.
  • Планируете переезд, для чего решили взять ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Например, хотите переехать в другой район или город, купить квартиру в новостройке, вторичное жилье с большей площадью или более подходящее Вам по другим параметрам.
  • Понимаете, что между продажей имеющейся недвижимости для высвобождения средств на первоначальный взнос и моментом оформления ипотеки, переездом в новое жилье должно пройти время.

Обращение к программе позволит не ждать реализации имеющейся квартиры и не откладывать переезд. В ДельтаКредит можно взять ипотеку под залог приобретаемого жилья, а также дополнительные средства на первоначальный взнос.

Сумма и сроки ипотеки и кредита под залог квартиры

Кредит на первый взнос и ипотека под залог приобретаемого жилья будут связаны, поскольку первый невозможен без второго. При этом следует понимать и их различие. Ипотека под залог приобретаемого имущества выдается на срок до 25 лет, а ее сумма зависит от того, сколько стоит жилье, и от Вашей платежеспособности. При этом:

  • Срок кредита на первоначальный взнос (оформляемого под имеющуюся недвижимость) определяется видом ипотеки. При покупке готового жилья он составляет 1 год, при покупке строящегося – 2 или 3 года.
  • Размер кредита – до 70% от стоимости имеющейся квартиры, оставляемой в залог и не более 50% от приобретаемой недвижимости.
  • Ставка по программе фиксированная на весь срок в рублях.
  • Выплата кредита под залог имущества не связана с погашением ипотеки. В отличие от ежемесячно погашаемого ипотечного кредита, кредит под залог квартиры, средства которого направляются на первоначальный взнос, выплачивается единовременно (основной долг + проценты) – соответственно через 1, 2 или 3 года. Кроме того, при появлении средств раньше этого срока Вы сможете произвести досрочное или частично-досрочное погашение.

Как и любая другая программа ДельтаКредит, ипотека, где под залог недвижимости могут быть выданы средства на первоначальный взнос, ориентирована на то, чтобы упростить и ускорить покупку собственной жилплощади для целого ряда клиентов.



Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Ипотека под залог имеющегося жилья: банки и условия

Приветствуем! Ипотека под залог имеющегося жилья: выгодно или нет? Сегодня поговорим о важной теме. Вы узнаете о том, что такое ипотека под залог имеющейся недвижимости, как взять ипотеку под залог имеющегося жилья и в каких случаях стоит это делать, а когда более выгодна стандартная ипотека под залог приобретаемой недвижимости.

Ипотека под залог недвижимости существует в двух видах:

  1. Ломбардная ипотека — ипотека под залог имущества, по ней, для получения кредита, заемщик обязан передать банку, в качестве залога недвижимость. Вы должны иметь собственную недвижимость, чтобы оформить ломбардную ипотеку или она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица готового заложить недвижимость для вас. Залог закрепляется составлением дополнительного договора. Она несколько отличается от привычной ипотеки под залог приобретаемой недвижимости. Ключевое отличие это предмет залога.
  2. Ипотека под залог приобретаемого жилья – это классическая, самая распространенная ипотека. По ней заемщик получает деньги на покупку нового для себя жилья. Именно оно и будет находиться в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог должна пойти недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Если в залог сдается приобретаемая недвижимость, условия такой ипотеки могут быть более выгодными. Например в Сбербанке, ипотека под залог приобретаемой квартиры доступна по ставке от 11% годовых, а ипотека под залог имеющейся квартиры уже будет от 14%. Это связано с тем, что банку более понятно, куда заемщик направит заемные средства. В какой-то степени – это более прогнозируемое, а значит менее рискованное кредитование.

Сейчас принято различать два вида ипотеки под залог имеющегося жилья:

  1. Стандартная ломбардная ипотека. Она популярна у молодых семей: передать в качестве залога можно и жилье родителей.
  2. Для ипотеки без первоначального взноса. Главное достоинство – короткие сроки оформления кредита и возможность быстро приобрести нужное жилье на рынке, не дожидаясь пока будет реализована квартира заемщика. Данная программа будет интересна тем, кто планирует переезд в новое жилье (не зря в Левобережном банке она называется «Переезд»), но не имеет средств на первый взнос по классической ипотеке и времени, чтобы продать собственную недвижимость быстро и без потерь в деньгах. Приобретение квартиры по этой схеме возможно без первоначального взноса. Механизм такой ипотеки прост: вы получаете решение по ипотеке в любом банке с условием, что у вас будет первый взнос, а затем берете ипотеку под залог квартиры на этот ПВ. Так, у вас получается ипотека без первоначального взноса. Часть денег вы получаете по одной программе, а часть по другой.

Плюсы и минусы

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости? Выгодно ли будет ее брать? Давайте проанализируем Плюсы и минусы ипотеки под залог имеющейся недвижимости.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической.

Плюсы:

  • Во-первых, вы не обязаны отчитываться в том, куда используете средства. Займом вы можете распорядиться по своему усмотрению.
  • Во-вторых, вы можете взять такую ипотеку без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса возможна и в классическом варианте, но тут надо знать нюансы (читайте наш прошлый пост).
  • В-третьих, можно приобрести жилье, которое по обычной ипотеке приобрести нельзя или очень сложно (перепланировка, коммуналка, комната в общежитии, ипотека на коттедж, дачу, недострой и т.д.)

Минусы:

  • Повышенные требования к недвижимости, передаваемой в залог. Как правило, банки предпочитают не выдавать ипотечный кредит владельцам квартир, состояние которых оставляет желать лучшего.
  • Требования к обязательной страховке. При выдаче ипотеки под залог имеющейся недвижимости страхование жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и даже права собственности является обязательным.
  • Некоторым категориям граждан получить такую ипотеку будет сложнее (ИП, собственники бизнеса, топовые руководители и учредители). Банк может посчитать, что креди оформляется под бизнес.
  • Ставка выше, чем по классической ипотеке. Разница может достигать 3%.

Как правило, ипотека под залог земельного участка, квартиры или любой другой недвижимости популярна среди:

  • Людей, у которых в собственности находится квартира или земля, но нет средств для первоначального взноса;
  • Представителей малого бизнеса, которые берут нецелевой кредит для развития бизнеса;
  • Людей, стремящихся приобрести жилье за границей;
  • И тех людей, которые собираются строить частный дом.

Максимальный размер

Максимальный размер ломбардной ипотеки рассчитывается в каждом банке по-своему. Если вы собираетесь брать кредит под залог квартиры, вам необходимо сначала прикинуть возможную сумму, которую выдаст вам банк. Все зависит, в основном, от стоимости жилья. У каждого банка имеется свой коэффициент, который понижает реальную рыночную стоимость недвижимости и именно он определяет размер залогового займа.

Для примера возьмем Газпромбанк. Тут требование 70% от оценки. Таким образом, квартира, рыночная стоимость которой 3 млн. рублей, может обеспечить вам ипотечный займ в максимальном размере 2 100 000 рублей (дисконт 30% от оценочной стоимости).

Как получить

Как получить ипотеку под залог жилья? Каждый банк имеет свои требования к залоговой недвижимости, которые необходимо учитывать при подаче заявки на ломбардную ипотеку. Поэтому не лишним будет подать такую заявку сразу в несколько банков.

Мы приготовили для вас универсальный алгоритм действий, которые нужно совершить, чтобы взять кредит под залог имеющейся недвижимости или под залог доли в квартире:

  1. Ознакомиться с предложениями банков.
  2. Сделать оценку недвижимости.
  3. Подготовить банку необходимые документы на залоговую квартиру и по трудовой деятельности. Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно в финансовом учреждении.
  4. Подать заявки сразу в несколько банков.
  5. Дождаться одобрения ипотеки.
  6. Выбрать банк.
  7. Подписать кредитный договор, договор залога и закладную.
  8. Пройти регистрацию документов в юстиции.
  9. Получить деньги.

А ваша квартира подходит для сдачи в залог?

Как правило, к недвижимости, предлагаемой банку в залог, выдвигаются следующие стандартные требования:

  • Наличие всех основных коммуникаций, таких как водопровод, отопление и электричество.
  • На жилье не должно быть никаких имеющихся обязательств ни со стороны заемщика, ни со стороны каких-либо других собственников.
  • Планировка помещения должна удовлетворять все требования технической документации.

Имеющуюся квартиру в качестве залога, не принимают если:

  • Жилье в старых домах, которые не страхуют страховые компании.
  • Дома, требующие кап. ремонт, под снос или в аварийном состоянии.
  • Материал стен и перекрытий – дерево.
  • Малоэтажные дома.

Если хотя бы по одному из перечисленных критериев жилье не подходит, то банк имеет полное право отказать заемщику в выдаче ипотеки под залог жилья.

Самые выгодные предложения от банков

Выдает ипотеку под залог имеющейся недвижимости на следующих условиях:

  1. Займ выдается сроком до 20 лет
  2. Сумма ипотеки – от 500 тысяч рублей до 10 миллионов рублей (коэффициент понижения рыночной стоимости залоговой недвижимости у Сбербанка – от 40% до 60%)
  3. Сбербанк выдает кредит под залог земельных участков, дачи, гаража, частного дома и т.д.
  4. Процентная ставка колеблется от 14%, в зависимости от сроков ипотеки. Причем такие проценты действуют исключительно для зарплатных клиентов Сбербанка. Для всех прочих процентная ставка увеличивается на 1%. А в случае, если такой клиент отказывается от страхования увеличивается еще на 1%.

Плюсы:

+ Вы имеете дело с проверенным и надежным банком;

+ Вы можете оформить ломбардную ипотеку, передав в залог практически любую недвижимость;

+ Если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на серьезные льготы при вычислении процентной ставки.

Минусы:

— Сбербанк имеет достаточно невыгодный дисконт. Банк предложит вам займ в размере всего лишь 40% от оценки жилья.

— Относительно высокий процент.

— ИП, собственники бизнеса, руководители небольших организаций по данной программе не кредитуются.

Россельхозбанк

  1. Займ выдается сроком до 30 лет
  2. Банк предлагает только целевые кредиты
  3. Сумма ипотеки – не менее 500 тысяч рублей. Коэффициент понижения рыночной стоимости залогового объекта составляет 70%.
  4. Процентная ставка начинается от 11,5% (для зарплатников и надежных клиентов сроком до 5 лет и залогом менее 50% от стоимости недвижимости).

Плюсы:

+ Большие сроки погашения займа.

+ Выгодный коэффициент банка. Россельхозбанк будет готов предоставить вам займ в 70% от рыночной стоимости жилья.

+ Сравнительно неплохой процент.

Минусы:

— Кредит целевой. То есть, по каждой трате кредитных средств вы будете обязаны отчитываться перед банком, а именно представить документы на покупку новой недвижимости.

  1. Банк предлагает только нецелевые кредиты.
  2. Коэффициент банка на понижение рыночной стоимости недвижимости составляет до 50%
  3. Фиксированная процентная ставка – 13,6% ежегодно.
  4. Срок до 20 лет.
  5. Сумма до 15 000 тыс. руб.

Плюсы:

+ Вы можете взять нецелевой кредит и потратить средства так, как считаете нужным.

+ В среднем неплохой коэффициент – 50%.

+ Большая зона охвата банка.

Минусы:

— Процентная ставка от ВТБ-24 выше, чем у ряда других финансовых учреждений.

Газпромбанк

  1. Займ выдается сроком до 15 лет.
  2. Дисконт от рыночной стоимости жилья – до 30%, но не менее 15% от стоимости.
  3. Банк выдает нецелевые потребительские займы.
  4. Минимальный размер процентной ставки составляет 11,75% в год.
  5. Максимальная сумма – 30 000 тыс. руб.
  6. Обязательное титульное страхование.

Плюсы:

+ Вы можете оформить нецелевой потребительский кредит.

+ Сравнительно небольшая ежегодная процентная ставка.

Минусы:

— Меньший срок кредитования, чем у других банков.

— Большие дополнительные расходы.

Если у вас есть проблемы с документами по квартире и нужна юридическая поддержка, то рекомендуем обратиться за помощью к нашему специалисту (Заполните специальную форму в углу). Услуга в этом году бесплатная. Каждый взявший консультацию имеет шанс значительно ускорить решение своего вопроса.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector